Cuotas de mantenimiento y propiedad horizontal: el cambio que podría transformar la gestión de edificios en el Perú
Actualizado: 13 ago
Uno de los conflictos más frecuentes en edificios y condominios peruanos tiene una causa bastante cotidiana: propietarios que dejan de pagar las cuotas de mantenimiento.
Cuando la morosidad aumenta, el problema deja de pertenecer únicamente al propietario deudor. Afecta la caja de la junta, posterga mantenimientos, dificulta reparaciones y termina trasladando la carga económica al resto de propietarios.
Precisamente por ello, el Decreto Legislativo N.° 1568, que establece un nuevo régimen de propiedad horizontal, contiene mecanismos que podrían modificar significativamente la manera en que estas deudas son gestionadas.
El tema ha vuelto a ocupar la agenda jurídica en agosto de 2026 debido a la prolongada demora en la aprobación de su reglamento.
Una norma aprobada, pero todavía pendiente de plena aplicación
El Decreto Legislativo N.° 1568 fue publicado en mayo de 2023 y plantea una actualización importante del régimen aplicable a edificaciones en las que existen unidades de propiedad exclusiva que comparten bienes y servicios comunes.
Sin embargo, la propia norma dispone que entrará en vigencia 180 días calendario después de la publicación de su reglamento.
Mientras ese desarrollo reglamentario continúe pendiente, varias de sus innovaciones no pueden desplegar plenamente sus efectos.
Este punto resulta especialmente importante porque algunas de las medidas que más interés han generado están vinculadas precisamente con la morosidad.
La deuda de mantenimiento podría llegar a la partida del inmueble
Una de las innovaciones más relevantes se encuentra en el artículo 30 del Decreto Legislativo N.° 1568.
La norma prevé que, ante la falta de pago de las cuotas de mantenimiento, pueda extenderse una carga en la partida registral de la unidad inmobiliaria correspondiente, sobre la base de un acuerdo de la Junta de Propietarios y siguiendo el procedimiento que establezca el reglamento.
El cambio sería significativo.
Actualmente, una persona interesada en adquirir un departamento puede revisar la partida registral y conocer hipotecas, embargos u otras cargas inscritas sobre el inmueble.
Con el nuevo régimen, bajo las condiciones que finalmente establezca la reglamentación, la existencia de determinadas deudas de mantenimiento podría adquirir también relevancia registral.
En términos prácticos, una obligación nacida dentro de la administración del edificio podría terminar influyendo en una futura operación de compraventa.
También se prevé un registro de propietarios deudores
El Decreto Legislativo contempla además la creación de un Registro de Deudores de Cuotas de Mantenimiento de Bienes y Servicios Comunes.
El objetivo es fortalecer los mecanismos con los que cuentan las juntas de propietarios para gestionar la morosidad.
Sin embargo, la implementación efectiva de este registro y los procedimientos aplicables dependen nuevamente del desarrollo reglamentario.
Por ello, sería incorrecto entender que desde hoy cualquier administrador puede registrar unilateralmente una deuda o generar automáticamente una carga sobre un inmueble.
La existencia de la herramienta legal no reemplaza el procedimiento que deberá regular su aplicación.
El reglamento interno tendrá todavía más importancia
El nuevo régimen también refuerza el papel del Reglamento Interno como instrumento central de organización de una edificación.
El Decreto Legislativo lo define como el documento obligatorio que regula los derechos y obligaciones de los propietarios, así como la gestión y administración de los intereses comunes.
Además, contempla la posibilidad de que la Junta de Propietarios apruebe un Manual de Convivencia y establezca determinadas reglas aplicables a propietarios y residentes.
En la práctica, esto refuerza una idea que frecuentemente se subestima: cuando una persona compra un departamento, no adquiere únicamente una unidad inmobiliaria.
También ingresa a un régimen colectivo de derechos y obligaciones.
El impacto para compradores y vendedores
La eventual implementación del nuevo sistema debería generar también cambios en las prácticas de las operaciones inmobiliarias.
Para un comprador, revisar únicamente la titularidad registral del inmueble podría no ser suficiente.
Será recomendable verificar además la situación del propietario frente a la Junta de Propietarios, la existencia de cuotas ordinarias o extraordinarias pendientes, las reglas del Reglamento Interno y los acuerdos relevantes de la junta.
Para quien vende, llegar a una operación con deudas pendientes podría generar dificultades adicionales si estas obligaciones adquieren publicidad registral bajo el nuevo régimen.
Y para promotores inmobiliarios, administradores y juntas de propietarios, contar con documentación ordenada sobre acuerdos, cuotas y cobranzas será cada vez más importante.
No toda deuda debería convertirse automáticamente en una carga
El diseño de estos mecanismos requiere equilibrio.
Una deuda de mantenimiento debe poder cobrarse eficientemente porque financia servicios que benefician a toda la edificación.
Pero también deben existir reglas claras que permitan determinar cuándo una deuda es exigible, cómo se acredita, qué información debe contener el recibo y qué mecanismos existen para cuestionarla.
Precisamente algunos de estos aspectos continúan dependiendo del reglamento. Incluso las formalidades de los recibos de mantenimiento y su utilización en los procedimientos de cobranza siguen siendo parte de los puntos que requieren desarrollo.
Un tema que trasciende a los vecinos morosos
El nuevo régimen de propiedad horizontal no debería observarse únicamente como una herramienta para cobrar cuotas.
Su impacto puede extenderse a la administración de edificios, la formalización de juntas, los reglamentos internos, la convivencia, las obras dentro de unidades privadas, la gestión de bienes comunes y las operaciones de compraventa.
Por eso, propietarios, administradores, promotores y futuros compradores deberían seguir con atención la reglamentación pendiente.
Cuando finalmente entre en vigencia el nuevo régimen, la vida jurídica de un departamento no estará determinada únicamente por lo que figure dentro de sus paredes.
La forma en que se administra el edificio, se adoptan acuerdos y se cumplen las obligaciones comunes tendrá una relevancia jurídica todavía mayor.
Comentarios